bragin_sasha (bragin_sasha) wrote,
bragin_sasha
bragin_sasha

Categories:

О нарушениях при строительстве торгового центра "Ланцет"

Прокуратуру Ульяновской области.
Жалоба на незаконное строительство объекта в Заволжском районе города Ульяновска
18 июня 2019 года Администрацией города Ульяновска выдано разрешение на строительство №73-73-113-2019 торгового центра на земельном участке, расположенном по адресу: г. Ульяновск, Заволжский район, пр-кт Ленинского Комсомола 32. Срок действия данного разрешения до 26.06.2021 года. По данному адресу ведется строительство торгового центра, принадлежащего ООО «Ланцет».

Однако, строительство началось еще в 2018 году - на год раньше получения разрешения от 18.06.2019 года, что является грубейшим нарушением, более того, разрешение на строительство выдавалось на один участок, в соответствии с действующим законодательством, однако, по факту, объект строится на двух земельных участках, один из которых находится в собственности, другой в аренде – 73:24:012009:8035 Земли населенных пунктов, объекты досуга и развития и 73:24:012009:7983 Земли поселений (земли населенных пунктов), что так же является грубейшим нарушением!

Особенности регистрации вновь созданного объекта недвижимости установлены статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

Федеральным законом от 23.07.2013 N 250-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости" (далее - Закон N 250-ФЗ) внесены изменения в статью 25 Закона N 122-ФЗ в части уточнения основания государственной регистрации права собственности на создаваемый (созданный) объект недвижимого имущества: государственная регистрация прав на создаваемые (созданные) объекты недвижимого имущества осуществляется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект. Кроме того, основанием для государственной регистрации прав на него является в том числе разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения, в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства.

Пунктом 1 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса предусмотрено, что к заявлению о выдаче разрешения на строительство прилагаются правоустанавливающие документы на земельный участок.

Пунктом 1 статьи 55 ГрК РФ предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Однако, на государственную регистрацию права собственности заявителем будет представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, договор аренды на земельный участок либо свидетельство на право собственности также на один участок, хотя если провести правовую экспертизу данных документов, будет выявлено, что объект, о государственной регистрации права собственности на который просит ООО «Ланцет», построен не только на земельном участке с кадастровым номером 73:24:012009:8035, но и на земельном участке с кадастровым номером 73:24:012009:7983.

Как было указано выше, одним из оснований для государственной регистрации является правоустанавливающий документ на земельный участок, а не участки.

Таким образом, строительство одного объекта недвижимости на нескольких земельных участках не допускается, для такого строительства должен быть сформирован единый земельный участок.


В соответствии с частями 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.


Положения части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ регламентируют порядок заключения договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок без проведения конкурса или аукциона по истечении срока действия ранее действовавшего договора аренды, который был заключен по результатам проведения конкурса или аукциона на право заключения таких договоров.


Договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный с нарушением требований статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ является ничтожной сделкой. Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", является ничтожной сделкой и договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов. Такие сделки посягают на публичные интересы и права и охраняемые законом интересы третьих лиц, которые вправе получить в аренду государственное и муниципальное имущество, приняв участие в конкурсе или аукционе.

Толкование этой нормы должно быть единообразным для всех участников гражданского оборота и не зависеть от того, каким образом органы государственной власти понимают принцип эффективности использования государственного имущества.


Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленной в договоре, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Приняв на себя права и обязанности по договору аренды, Общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с целями его предоставления, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 ЗК РФ.

Таким образом, прокуратуре следует дать оценку о возможности размещения на земельном участке объекта недвижимости.

В данном случае, часть объекта капитального строительства (помещения) находится за пределами земельного участка, предоставленного в аренду для строительства.

Делая вывод, о возможности размещения одного объекта на нескольких участках, прокуратура должна исходить, из того, что Градостроительный кодекс Российской Федерации не содержит ни одной нормы, прямо запрещающей или ограничивающей возможность строительства одного объекта капитального строительства на двух и более земельных участках.

Между тем, из содержания ч. 1 ст. 38 ГрК РФ, следует что предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений.

В данном случае, земельные участки, на которых расположен спорный объект, имеют разный правовой режим, один из которых принадлежит заявителю на праве собственности, а другим он пользуется на праве аренды.

На основании статьи 36 Земельного кодекса, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники расположенных на таких участках зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, федеральными законами.

Системное толкование статей 35 и 36 Земельного кодекса позволяет прийти к выводу о том, что собственник здания, строения, сооружения вправе испрашивать в собственность или в аренду соответствующий земельный участок с целью эксплуатации названного объекта, в соответствии с принципом единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленным подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса.

Таким образом, прокуратуре следует дать правовую оценку о возможности строительства объекта на двух самостоятельных, не объединенных земельных участках, в соответствии с нормами действующего земельного и градостроительного законодательства и не приведет ли это к нарушению одного из основных принципов земельного законодательства, установленного пунктом 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), - принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев установленных федеральным законом.

Данная правовая позиция выражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13.

Между тем, согласно статьям 30, 35, 36 Земельного кодекса РФ признание за Обществом права собственности на объект недвижимости влечет возникновение у уполномоченного органа в области земельных отношений, обязанности по переоформлению прав на земельный участок, принадлежащий в настоящее время субъекту Федерации.

Таким образом, прокуратуре следует дать оценку документам ООО «Ланцет»: содержат ли они неустранимые противоречия в сведениях об основных характеристиках объекта, имеющих существенное значение для его строительства, регистрации в государственном реестре прав.

При этом, прокуратуре следует руководствоваться новой редакцией ст. 25 Закона N 122-ФЗ, а не той, которая действовала до внесения в нее изменений Законом N 250-ФЗ.

На основании изложенного и руководствуясь действующим законодательством:
ПРОШУ:

1.Провести проверку по обстоятельствам, изложенным в настоящей жалобе на предмет незаконного строительства до получения разрешения на строительство №73-73-113-2019 от 18 июня 2019 года Администрации города Ульяновска торгового центра на земельном участке, расположенном по адресу: г. Ульяновск, Заволжский район, пр-кт Ленинского Комсомола 32;

2.Провести правовую проверку документации незаконного строительства торгового центра на земельном участке, расположенном по адресу: г. Ульяновск, Заволжский район, пр-кт Ленинского Комсомола 32, земельных участков по данному адресу и принять меры прокурорского реагирования по запрету данного незаконного строительства.

3.Предоставить ответ на мое заявление в письменной форме в установленные законом сроки на мой адрес регистрации, в противном случае, я буду вынужден обратиться с заявлениями о бездействии в Генеральную прокуратуру РФ, суды Ульяновской области
Subscribe
promo bragin_sasha march 15, 2019 15:23 1
Buy for 10 tokens
В Ульяновске начинает действовать сетевое движение «Экодозор73». За последние время на территории области экологические проблемы все больше волнуют жителей региона. И при этом с января 2019 года реализуется мусорная реформа, которая также вызывает много вопросов, как к региональным операторам, так…
  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 0 comments